सुदर्शन सापकोटा/बिजमाण्डू
काठमाडौं। नेपाल राष्ट्र बैंकले घरजग्गा ऋणमा कडाइ गरेसँगै एकाएक कारोबारमा कमी आएपछि साकुरा रियलस्टेट सर्भिसेज प्रालिका प्रबन्ध निर्देशक रेशमवहादुर पाखि्रनलाई लगानी डुब्ने चिन्ताले निकै सतायो। एकातिर बैंकबाट लिएको ऋणको ब्याज दिनदिनै बढ्न थाल्यो, अर्कोतिर मूल्य महँगो भएकाले घरजग्गाका ग्राहक साधारण सोधपुछ गर्न समेत आउन छाडे।

राष्ट्र बैंकले २०६६ पुस २ गते बैंक तथा वित्तीय संस्थालाई घरजग्गामा दिने ऋणमा कडाइ गर्न विशेष निर्देशन नै दियो। निर्देशनसँगै कारोबारमा उच्च गिरावट त आयो नै बैंकहरुले पनि तरलता अभाव भएको भन्दै धमाधम ब्याज बढाउन थाले। दोहोरो मारमा चेपिएका पाखि्रनले बल्ल हलुका महशुस गर्न पाएका छन्, अहिले बैंकको ब्याज दर पनि घटेको छ र कारोबारमा थोरै भएपनि सुधार आएको छ।

२०६४ पछि लगातार बढ्न थालेको घरजग्गाको मूल्य बैंक ऋण कडाइपछि कारोबारसमेत ठप्पै भएको थियो। गत बर्षको सुरुदेखि फाटफुट बिक्री हुन थालेको घरजग्गाको कारोबार अहिले सामान्य भएपनि बृद्धि भएको छ।

'घरजग्गा खरीद गर्न अहिले ग्राहकको चहल पहल बढेको छ,' पाखि्रनले भने, 'विस्तारै सुधार हुने देखिन्छ।' उपत्यका भित्रका मालपोत कार्यायलहरुमा रजिष्ट्रेशन पास गर्नेहरुको भीड बढेको छ। यस्ता ग्राहक व्यवसायिक लगानीकर्ता होइनन्, बसोबासका लागि साना टुक्रा घडेरी किन्नेहरु हुन्। टुक्रा जग्गाको कारोबार केही बढेको व्यवसायीहरु बताउँछन्।

रातारात मूल्य बढ्ने र बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुको पनि घरजग्गामा ऋण लगानी निकै बढ्न थालेपछि राष्ट्र बैंकले ऋणमा कडाइ गरेको थियो। त्यो कडाइसँगै मूल्य बृद्धि रोकिएन मात्रै केही घट्यो पनि। व्यवसायीहरुका अनुसार साँढे चार वर्ष अघिकै मुल्यमा अहिले पनि जग्गा पाइन्छ।

छ बर्षअघि कतारबाट फर्किएका ललितपुरका प्रकाश महर्जनले पनि कारोबार र मूल्य दुबै बढेपछि घरजग्गा कारोबारमा हात हाले। उनले हात हालेको केही समयपछि नै कारोबार ठप्प भयो। कतारबाट फर्किनुअघि उनका साथीभाइले घरजग्गा कारोबारबाट राम्रै सम्पति जोडेका थिए, त्यही देखेर उनले पनि एजेन्टका रुपमा खरीद बिक्री कारोबार सुरु गरे। तर उनलाई समयले साथ दिएन, केही समयपछि नै कारोबार हुन छाड्यो।

'अहिले आएर अलिअली कारोबार हुन थालेको छ, तर पहिलेको जस्तो छैन,' महर्जनले भने, 'कारोबारमा सुधार आए ठिकै छ, नभए कतार नै फर्किनु पर्ला।' उनी अहिले दिनभरी ग्राहक खोज्ने, घरजग्गा देखाउनेमै व्यस्त हुन्छन्।

गत साता मात्रै उनले आकर्षक घरजग्गा खरिद विक्रीका लागि भन्दै एक पत्रिकामा विज्ञापन छपाए। 'अहिले पहिलेजस्तो छैन, विज्ञापन कति गरिसकेँ तर ग्राहक एकदमै कम आउँछन्,' उनले भने, ' कम्तिमा ग्राहकहरु घरजग्गा हेर्न आएर मोलमोलाइ गर्नसम्म थालेका छन्।'

कहिलेबाट बढ्छ?
आठ बर्षअघि चावहिलको मेनरोडभन्दा भित्र आनाको चार लाख रुपैयाँमा पाउने जग्गा रातारात मूल्य बढेर १५ लाख रुपैयाँसम्म पुग्यो, मुख्य ठाउँको जग्गाहरुको भाउ त चार/पाँच गुणैसम्म पनि बृद्धि भयो। पछि कारोबार घटेपछि मूल्यमा पनि गिरावट आयो, अहिले त्यो जग्गाको मुल्य प्रतिआना १२ लाखसम्म छ।

'अहिले हामीले जग्गाको भाउ ९/१० लाख रुपैयाँ आनाको भन्यो भने ग्राहकले सात/आठ लाख रुपैयाँ भन्छन्,' महर्जनले भने, 'केही समयअघिसम्म मोलमोलाइका लागि पनि नआउने ग्राहक अहिले मुल्य सोध्नसम्म आउन थालेका छन्।'  भूमिसुधार तथा व्यवस्थापन विभागका अनुसार, अहिले घरजग्गा रजिस्ट्रेसन गराउनेको संख्या बढेको छ। बीचमा निकै कम भएको रजिस्ट्रेसन अहिले बृद्धि भएको विभागका कर्मचारीहरु बताउँछन्। आर्थिक वर्ष २०७०/७१मा सात अर्ब ८१ करोड रुपैयाँ रजिष्ट्रेसन संकलन भयो। दुई वर्ष अघिको तुलनामा यो दस्तुर करिब दोब्बर हो। यसले घरजग्गा किनबेच बढेको देखाउँछ।

बैंकको ब्याज स्किम, बजारमा अधिक तरलता, रेमिटेन्स्को बृद्धिले गर्दा घरजग्गा कारोबारमा केही चहलपहल देखिन थालेको छ। आफै बस्नका लागि तयार पारिएका घर तथा साना आकारका जग्गा खरिद बिक्री कारोबारमा सुधार आउन थालेको हो। शहरी क्षेत्रमा तीन/चार आना देखि सात/आठ आनासम्मका टुक्रा जग्ग्ााको कारोबार धेरै भएको मालपोत कार्यालयहरुको तथ्यांकले देखाउँछ। 'ठूला ठूला जग्गा र घरका लागि भन्दा पनि साना आकारका जग्गा र घरको कारोबार हुन थालेको छ,' पाखि्रनले भने, 'घरजग्गा व्यवसायीहरुले पनि मूल्य स्थिर राखेर नै कारोबार गरिरहेका छन्।'

विगतमा सेयर बजार उच्चतम विन्दुमा पुगेपछि पैसा भएकाहरु घरजग्गा जोड्नतिर लागे। घरजग्गामा लगानी केन्द्रित हुन थालेपछि  बस्नका लागि घर बनाएकाहरु पनि यसैको व्यापार गरे। पहिलेदेखि सक्रिय समूह त छँदै थियो, नयाँ लगानीकर्ताहरु पनि घरजग्गामा केन्द्रित हुन थालेपछि बैना–बैनामै मूल्य निकै उचालिएको थियो।

'अब ब्यवसायीले कारोबार बढ्न थाल्यो भन्दैमा मूल्य बृद्धि गर्नु हुँदैन, केही समय स्थिर मूल्य राखेर बिक्री गर्नु पर्छ, नभए पुरानै अवस्था दोहोरिन सक्छ,' पाख्रिनले भने, 'कारोबारमा सुधार आएपछि ठूला जग्गाहरु पनि विस्तारै बिक्री हुन थाल्ने छन्।'

घरजग्गाको कालोसुचीमा
घरजग्गाको कारोबार खस्किएर अधिकांस व्यवसायी र सर्वसाधारण कालोसुचीमा परेका छन्। बैंकले ब्याज बढाएका कारण दुई बर्ष तिर्न पुग्ने किस्ता एकै बर्षमा भुक्तानी गर्नु पर्ने भएपछि ब्याज तिर्न नसकेर कालोसुचीमा परे।

त्यसमाथि राष्ट्र बैंकले २५ लाख रुपैयाँभन्दा माथि ऋण लिनेलाई कालोसुचीमा राख्ने व्यवस्थालाई संशोधन गर्दै १० लाख लिनेहरु पनि कालोसुचीमा पर्ने नीति बनाएपछि धेरै जना कालोसुचीमा परे।

निर्वाचनसँगको सम्बन्ध
नेपाल राष्ट्र बैंकले २०६६ पुस २ गते घरजग्गा ऋणमा कडाइ गरेपछि एकाएक घटेको कारोबार अझैसम्म पनि पूर्ण ट्रयाकमा फर्किन सकेको छैन।  खिलराज रेग्मी नेतृत्वको चुनावी सरकार गठनपछि नै कारोबार बढ्नेमा व्यवसायी आशावादी भएका थिए।

नेपालको सन्दर्भमा चुनावी वातावरणसँगै घरजग्गा कारोबारमा सुधार आएका प्रशस्त उदाहरणहरु छन्। पुरानो प्रबृत्तिहरुलाई पच्छ्याउँदै यसपाली पनि घरजग्गा कारोबारमा सुधार देखिन थालेको हो।

२०४८ सालदेखि अहिलेसम्मको कारोबार र मूल्यबृद्धि चक्रलाई हेर्दा घरजग्गाको कारोबार बढ्ने गरेको छ। २०४६ सालको राजनीतिक परिवर्तपछि भएको निर्वाचन, २०५१ सालको मध्यावधि निर्वाचन, २०५३ मा स्थानीय निकाय, २०५६ मा भएको संसदीय निर्वाचन र दोस्रो जनआन्दोलनपछि २०६४ मा भएको संविधानसभाको निर्वाचनपछि जग्गाको मूल्य बढेको देखिन्छ।
मूल्य बृद्धि चक्र
लन्डनबाट प्रकाशित हुने द इकोनोमिष्ट पत्रिकाको रिपोर्टअनुसार ठूला सहरमा घरजग्गाको मूल्य एउटा चक्रमा घटबढ हुनेगर्छ। औसतमा १० वर्षमा घरजग्गाको मूल्य घट्नेबढ्ने गरेको छ। नेपालमा २०४२ सालपछि घरजग्गाको मूल्य तिब्र गतिमा बढेको थियो। २०५१–५२ सालसम्म यो कायम रह्यो।
डिल्लीबजार उकालोमा २०५० सालमा एक व्यापारीले आधा मोलमा चामलको बोरा दिने स्किम ल्याए। पहिले आधा पैसा बुझाउनुपर्ने र केही दिनपछि चामल दिने उनको स्किम थियो। चामलको बोरा लिनेको भिड लाग्यो। पहिले पैसा लिने यो पैसा जमिनमा लगानी गरेर दोब्बरतेब्बर फाइदा लिने दाउमा ती व्यापारी थिए। पहिले पैसा लिई जमिन किन्दा उनले फाइदा देखे। खुला खेत भएको बुद्धनगरमा जग्गा पनि किने। तर, उनको चक्र बीचमै तुहियो र ठगी आरोपमा पुलिसको फन्दामा परे।

जग्गाको मूल्य २०४८ पछि अकासिएको थियो। घरजग्गा किनबेच गरिदिने मध्यस्थता गर्नेहरुको संख्या एकाएक बढ्यो। ठूलो संख्यामा घरजग्गा विकास कम्पनी खुले। धेरैले जग्गा प्लटिङमा लगानी गरे। विभिन्न पेसा र व्यवसायबाट घरजग्गामा लगानी भयो। वित्तीय संस्थाले पनि व्यापक लगानी गरे। विभिन्न पेसा र समूहबाट आएकाहरु जग्गा प्लटिंगमा संलग्न छन्। वाणिज्य बैंक, फाइनान्स कम्पनीदेखि सहकारीसम्मको लगानी छ।
तर, २०५१/५२ पछि घर जग्गाको माग र मूल्य दुबै घट्यो। कलंकीमा प्रति आना १ लाख ६० हजार पुगेको जमिन ८० हजार आनासम्ममा झर्यो। सालाखाला ४० प्रतिशतले जमिनको मूल्य घटेको थियो। घट्ने क्रम २०५६ सालसम्म रह्यो। संसदीय निर्वाचनमा नेपाली कांग्रेसले बहुमत ल्याएपछि घरजग्गाको मूल्य फेरि बढ्न थाल्यो। यो क्रम २०६६ पुससम्म कायम रहयो। यससँगै घरजग्गामा मूल्यवृद्धिको १० वर्षे चक्र पनि समाप्त भयो  र मूल्य घट्न थाल्यो।

राष्ट्रिय वाणिज्य बैंकले २०५१ सालसम्म जग्गा जमिनमा व्यापक ऋण दिएको थियो। दोब्बरतेब्बर फाइदा हुने लोभमा ऋण लिएर जमिनमा लगानी भएको थियो। यसपछि केही कम गर्यो। २०६४ पछि बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुले यस क्षेत्रमा अत्याधिक लगानी गरे। बैंककै ऋणका कारण घरजग्गा कारोबर र मूल्यमा बृद्धि भयो। राष्ट्र बैंकको निर्देशनपछि बैंकले लगानी रोके। ऋणको वलमा उचालिएको कारोबार एकाएक थच्कियो। जसको असर अहिलेसम्म परिरहेको छ।

बजार सिद्धान्त अनुसार कारोबार र मूल्य घटवढ हुनु स्वभाविक हो। करिव तीन वर्षदेखि घरजग्गाको कारोबार घटिरहेको छ। पछिल्लो समय सानातिना कारोबार हुन थालेको छ। धेरै तल पुगिसकेको सेयर बजारमा पनि सुधार देखिएको छ। संविधान सभाको दोस्रो निर्वाचन सम्पन्न भइसकेको र सरकारको नेतृत्व नेपाली कांग्रेसले नै गरेका कारण पनि यसको मनोवैज्ञानिक प्रभाव लगानीकर्ताहरुमा परेको छ। राज्य अनौपचारिक प्रणालीलाई कस्तै औपचारिक प्रणाली विकासमा लागेका कारण भएका, जोगाएका पैसाहरु पनि वाहिर निस्कन थालेका छन्। लगानीको अन्य क्षेत्र त्यति सशक्त छैनन्। रेमिटेन्सको आप्रवाह बढ्दो छ। आम्दानी बढेकाहरुको शहरमा बस्ने चाहना तीब्र हुन्छ। यस्ता आधारहरुले घरजग्गा कारोबार पुनः बृद्धि हुने देखाउँछ।